Κόψτε το βούτυρο σε κομμάτια και λιώστε τον σε χαμηλή φωτιά. Ανοίξτε καλά το φύλλο κανταΐφι . Ανακατέψτε το με το λιωμένο βούτυρο και στρώστε το σε ταψί περίπου 25χ 40 εκατοστά. Πιέστε το με την παλάμη σας. Ψήστε στους 160 βαθμούς για 40 λεπτά.
Για το σιρόπι: Βράστε τη ζάχαρη με το νερό για 1 λεπτό από το σημείο βρασμού. Βγάλτε το κανταΐφι από το φούρνο και σιροπιάστε το αμέσως με το σιρόπι ζεστό. Αφήστε το να κρυώσει και απλώστε την κρέμα ζεστή.
Για την κρέμα: Σε μια κατσαρόλα βράστε το γάλα και την κρέμα γάλακτος με την μαστίχα και την ζάχαρη. Τοποθετείστε την στη φωτιά. Σε ένα μπολ βάζετε το κορν φλάουρ και το διαλύετε παίρνοντας λίγο από το γάλα που βράζει. Ρίχνετε το μείγμα στην κατσαρόλα και ανακατεύετε. Μόλις η κρέμα βράσει και δέσει την αδειάζετε πάνω από το κανταΐφι. Το αφήνουμε να κρυώσει, σκεπάζοντας την κρέμα με πλαστική μεμβράνη.